回望2019年㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，中國樓市的不平靜⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，相信大家有目共睹㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，也讓美高美游戏官方网更加客觀❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣、辯證♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃、理性地看待房地產這個行業⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。

然而㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，在即將到來的2020年✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，大家的眼光已經不再局限于明年行情會怎樣♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃？而是開始重新審視這個行業❣❦❧♡۵，中國房地產未來5-10年會怎么發展❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰？中國房地產還有沒有未來ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ？房企多元化發展能否更好地活下去......

簡而言之ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，從2020年開始⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，未來10年中國房地產會形成怎樣的格局✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥？

關于這個問題♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，或許能從前幾天⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，重慶市原市長ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ、中國國際交流中心副秘書長黃奇帆在《2020中國經濟形勢解析高層報告會》上的講話♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，窺測一二ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。

.01

未來10年

中國房地產的總量走勢會怎樣⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯？

黃奇帆認為ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，現在中國房地產17億平米的建設規模是高點⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，未來十年不會翻番⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，而是逐漸往下減ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，十一二年減掉40%❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣， 到2030年會降到10億平米左右☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，并形成一個平衡點♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

在此之前ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，你得知道㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂， 過去30年㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，中國房地產規模總量是如何增長的㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦？

1990年☾☽❄☃，無論是民間造的還是政府造的房子❣❦❧♡۵，全國才1000萬平米⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

2000年❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，達到1億平米㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，也就是從90年代房地產市場誕生開始算起ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。

2010年㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，正式達到10億平米✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，十年間漲了10倍㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。

2018年ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，8年增長了7億㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，達到17億平米⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾。

可見✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，中國房地產規模增長的速度是驚人的❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，發展勢頭相當猛❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。

為什么會出現這種全世界一百年歷史上絕無僅有的現象✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥？

第一♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，從1990年中國住房人均住房面積不到10平方米擴張到現在的人均40平方米✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，有的城市50平方米㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，這是住房改善的過程⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，也是非常大的剛需擴張的過程㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。

第二❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，從改革開放初期中國城市居民2.8億人✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，到如今7億人ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，而且人均住房面積達到40-50平方米❣❦❧♡۵，這是城市人口擴張產生了巨大的剛需웃유ღ♋♂。

第三⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，近30年來⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，城市發展中出現舊城改造♀☿☼☀☁☂☄，拆掉1億平方米⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，可能造了3億平方米來覆蓋⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，這是一塊新的補充⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

第四⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，2010年以后❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，按照建設部出臺的新鋼筋混凝土建設標準造出來的房子大體上可以生存50年-70年⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，而此前只有15✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴、30年✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，拆了造⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，造了拆⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，所以與國外建造可以生存100年的房子相比✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，中國人花錢是最多的웃유ღ♋♂。

在這個意義上⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，美高美游戏官方网的GDP常常造了很多效益不高웃유ღ♋♂，戰略上講無效的GDP⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

為什么未來十年㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，房屋建設不會翻番✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅？

歸根到底❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，高速擴張的四大原因⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，大部分消失了❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。

首先㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂， 剛需擴張階段已經過去㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂。

就大數平均來說❣❦❧♡۵，人均住房面積一般到了50平方米左右✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，就完全滿足了剛需㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，再多的都是屬于特殊的投資或者其他的收支的需要❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣。

其次⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ， 人口擴張紅利基本有限⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾。

中國的人口城市化率已經到了60%✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，即便再過十幾年達到70%✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，城市化率還會提高ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，城市化進程還沒完成⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。但到70%以上基本就到頭了ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，進城的人會逐漸減少ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。

此外♀☿☼☀☁☂☄， 舊城改造的速度變低ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。

從前幾年開始①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，美高美游戏官方网新造房的標準至少都是50年以上✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，折舊率下降了✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，即本來30年折完❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，現在變成了50年折完ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。同時ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，舊城改造也逐漸趨于完善⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

從絕對總量來看ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，今后如果9億多城市居民✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，400億左右平方米웃유ღ♋♂，那么這個折舊⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，如果按照50年平衡來算⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，每年要折掉8億多平方米✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。

所以⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，未來十年⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，總量將從17億平方米一年變成10億平方米左右⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，到了10億平方米左右又會形成一個新的平衡①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯。

以后主要不是城市擴大造房子ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，不是改善剛性缺口造房子웃유ღ♋♂，而是房屋的壽命折舊形成了一個增量與存量之間的調整ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

.02

未來10年

中國房價還會大漲嗎⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ？

2000年㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，全國平均房價1000元/平左右ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，而現在每平差不多一萬多塊♀☿☼☀☁☂☄，全國房價漲了10倍左右⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。當然這是一個均價的概念ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，就全國而言ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。

為什么會上漲10倍⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤？

可以從 供求㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦、價格♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃、匯率 三大方面來看①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯。

首先✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，任何商品價格上漲和供求有關㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，供不應求就漲價☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，供過于求ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ、供大于求就跌價㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，供求決定價格☈⊙☉℃℉❅，從今年的豬價就可以看出來☾☽❄☃，不多說ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。

其次ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，貨幣印發的多ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，價格就會漲ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。從2004年到去年☈⊙☉℃℉❅，印鈔票的基礎貨幣發行量從4萬億增加至32萬億☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，漲了8倍⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺。

這部分錢進入市場㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，就會引發通貨膨脹ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，而房地產又是供不應求的☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，所以通貨膨脹支撐了房地產ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，并使其成為了一個巨大蓄水池☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。

另外㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，匯率的變化也會推動中國房地產價格往上升或者往下降✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅。在過去的20年㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，美高美游戏官方网貨幣超發❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰、增發①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，貨幣的增長率是最高的✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。而房地產吸收了大量超發貨幣✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，而且它供不應求❣❦❧♡۵，這兩個因素結合起來房價就往上升⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。

但未來10年⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，這三大因素不會存在了❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。

第一☈⊙☉℃℉❅，未來不會有過多貨幣進入地產把地產價格泡高ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。在連續3年里✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，中國的M2每年的增長就是在8%-9%❣❦❧♡۵，基本上跟GDP增長率同步ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，很穩健⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

第二㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，人民幣穩定或者還在升值⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，意味著外資進來炒作房地產✺ϟ☇♤♧♡♢♠♣♥，買了你的房웃유ღ♋♂，等著你的房子升值的概率很小⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，畢竟貨幣沒有出現大起大落ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，是賺不了多少錢的⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，更何況供求上已經平衡飽和ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ。

總體來說⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，中國經濟保持穩定性♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，局部會有漲有跌⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，大幅度的房價下跌是不會的✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。

.03

未來10年

房企負債率會被控制且大幅下降

中國房地產世界的高負債㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，相信大家都知道㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，目前整個中國9萬多個開發商的負債率在84%웃유ღ♋♂。

在過去的20年☾☽❄☃，高速擴張的面積㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂、高速擴張的流量❣❦❧♡۵，在高杠桿☾☽❄☃、高周轉的情況下可以支撐☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，但是今后①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，不能大規模的造房❣❦❧♡۵，房價也不會翻一番♀☿☼☀☁☂☄，翻兩番♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，如果還按照這種模式웃유ღ♋♂，無疑形同自殺㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，政府的管制措施也會出臺☾☽❄☃。

所以在這個意義上講ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，房地產的債務是會下降的☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。

下降多少呢ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ？

黃奇帆認為ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，至少從80%降到50%左右⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，而且如果政府出三招☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；，開發商的債務一定下來ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

1㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉、任何開發商不許再欠著債買地㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉，買地的錢必須是自有資金⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，不能負債❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。

2⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤、對房地產不能再搞那么寬松的預售房ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，預售房負債一定要等二三十層的房子結構封頂⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。

3①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯、通過信托♀☿☼☀☁☂☄，滿足開發商持有房屋的心態來出租的需求♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃，使其形成股權投資⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，而非債務✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴。

.04

未來10年

房企數量會縮減多少♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃？

中國房地產企業有9萬多個❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，而全世界所有國家①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，180個國家的開發商加起來也沒有9萬個❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰。

所以❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，17億平方米贏得了9萬個企業的生活費✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，今后應該減⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

你要知道⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，前10家造了整個中國房子的30%☈⊙☉℃℉❅，前100家造了中國全部一年開發量的70%☾☽❄☃，前1000家基本上造了90%⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。

這個意思還有8.9萬家或者9萬家做了百分之幾⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓，絕大部分是空殼公司⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，完全可以關掉⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾。

未來10年ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，在市場萎縮ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，競爭洗牌加劇的情況下⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，最起碼6萬個沒了♀☿☼☀☁☂☄，剩下3萬個⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，嚴重一點8萬個沒了⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺，留1萬個都是會出現的局面☧☬☸✡♁✙♆。，、＇：∶；。

.05

未來10年

房企的主戰場在哪⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯？

毋庸置疑웃유ღ♋♂，過去從1億變17億的過程㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦，幾乎東西南北中處處都是房地產㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。

不過⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾，今后會比較多的集中三個地方웃유ღ♋♂。

第一個熱點①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，人口超過1000萬的國家超級大城市⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，但是它還有潛力從1000萬變2000萬的超級大城市♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。

至于⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，已經過了2000萬的比如北京和上海❣❦❧♡۵，不會再去把城市規模擴大一倍造許多房子ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ。

第二個熱點❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，超級大城市都會帶出一個大都市圈웃유ღ♋♂。

這個大都市圈是以超級大城市的市中心100公里為半徑畫個圈✵✶✷✸✹✺✻✼❄❅，也就是超級大城市本身可能只有兩三千平方公里的城市區ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

但是100公里的半徑畫個圈形成的3萬多平方公里當中的中等城市ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ、小城市❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，是會加速度發展的ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。

例如⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，浙江嘉興和江蘇蘇州㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。

第三個熱點ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，城市群ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

城市群是指幾個大城市距離200㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉、300⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺、400公里范圍內所形成的的區域㊀㊁㊂㊃㊄㊅㊆㊇㊈㊉。

但是城市和城市會互相聯系❣❦❧♡۵，這種城市群中你如果是大城市⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，可能500萬變成700萬ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，然后變成特大城市웃유ღ♋♂，特大城市也會擴張到1000萬以上超大城市웃유ღ♋♂。

長三角ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ、珠三角ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ，京津冀❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰、武漢長沙城市群等等都屬于城市群⓱⓲⓳⓴⓵⓶⓷⓸⓹⓺⓻⓼⓽⓾。

.06

未來10年

房地產銷售格局會如何㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦？

目前中國房地產的銷售模式♀☿☼☀☁☂☄，就是房子100%㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦、99%造好了就賣的模式⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ。但是❋❀⚘☑✓✔√☐☒✗✘ㄨ✕✖✖⋆✢✣，今后這種模式將會發生轉換☾☽❄☃。

如果一個地方有100個房子⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤，可能20%的房子是政府的保障房ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，保障房是租賃的⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

而市場上開發商造的房子大約80%ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，差不多三分之一（80%*13=30%左右）也會是租賃房ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，有開發商長期持有租賃運作㈠㈡㈢㈣㈤㈥㈦。這個租賃費用會是商品房價格的租賃房①②③④⑤⑥⑦⑧⑨⑩⑪⑫⑬⑭⑮⑯，而不是政府保障房⑰⑱⑲⑳⓪⓿❶❷❸❹❺、公租房的租賃費⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯。

然后❻❼❽❾❿⓫⓬⓭⓮⓯⓰，開發商造的剩下的50%的房子左右ⓚⓛⓜⓝⓞⓟⓠⓡⓢ，還是維持原來的商品銷售⒃⒄⒅⒆⒇⒈⒉⒊⒋⒌⒍⒎⒏⒐⒑⒒⒓。

言下之意✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，老百姓最后有50%左右是住在租賃房㈧㈨㈩⑴⑵⑶⑷⑸⑹⑺⑻⑼⑽⑾⑿⒀⒁⒂，而這50%左右里面的20%多一點是商品化的租賃房⒥⒦⒧⒨⒩⒪⒫⒬⒭⒮⒯⒰⒱⒲⒳⒴⒵❆❇❈❉❊†☨✞✝☥☦☓☩☯，有20%多一點是政府的租賃房⒜⒝⒞⒟⒠⒡⒢⒣⒤。

這樣社會將形成一個新的格局——即房產是拿來住的✤✥❋✦✧✩✰✪✫✬✭✮✯❂✡★✱✲✳✴，而不是拿來炒的ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ。

所以ⅲⅳⅴⅵⅶⅷⅸⅹⒶⒷⒸⒹ，在這種背景下⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ，整個房產的經營模式就會發生變化♦☜☞☝✍☚☛☟✌✽✾✿❁❃。 而 中國政 府 在管理開發商的時候 也會逐漸按要求ⓣⓤⓥⓦⓧⓨⓩ，把房地產是用來住的ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ，而 不是拿來炒的管控方法實現市場化ⒺⒻⒼⒽⒾⒿⓀⓁⓂⓃⓄⓅⓆⓇⓈⓉ、法治化⒔⒕⒖⒗⒘⒙⒚⒛ⅠⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧⅨⅩⅪⅫⅰⅱ、規范化的景象ⓊⓋⓌⓍⓎⓏⓐⓑⓒⓓⓔⓕⓖⓗⓘⓙ。

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